今年以来，国内房地产信托新增规模占比持续回落。近日，用益信托工作室《2014年三季度房地产信托市场发展报告》显示，三季度房地产信托新增规模占比仅为9.54%，跌破10%，较今年二季度减少0.56个百分点，较去年三季度下降3.26个百分点。专家认为，房地产信托新增规模占比回落，与房地产市场的短期波动平稳、中长期风险增加有关。

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　　房地产信托新增规模大幅下滑

　　中国信托业协会最新数据显示，今年三季度房地产信托新增规模1076亿元，较去年三季度的1675亿元下降35.76%；较今年二季度的1493亿元环比下滑27.93%。从同比、环比来看，房地产信托新增规模均呈现大幅下滑。一方面，受弱经济周期和强市场竞争影响，使得信托资产增速放缓，而房地产信托作为信托主要业务之一，亦受此影响。另一方面，今年以来信托产品的个体风险明显增加，房地产信用风险加大，面对不确定性外部，房地产信托新增规模放缓。

　　除此之外，今年以来，房地产信托新增规模占比持续回落，三季度房地产信托新增规模占比仅为9.54%，跌破10%，较今年二季度减少0.56个百分点，较去年三季度下降3.26个百分点。房地产信托新增规模占比的回落，与房地产市场的短期波动平稳、中长期风险增加的特点有关。

　　用益信托工作室研究员帅国让表示，按信托资产来源划分，信托计划可以分成单一资金信托、集合资金信托以及管理财产信托。然而自2010年以来，房地产信托只有集合资金信托和单一资金信托这两种形式。从单一资金房地产信托来看，新增规模持续下滑，今年三季度新增规模361亿元，与今年二季度579亿元相比，环比下降37.65%；与去年三季度875亿元相比，同比下滑58.74%。自2013年后，信托业发展所依赖的市场需求结构已经发生巨大变化，由于银信合作业务不断规范，金融业跨界经营逐步放松，信托业以银信合作业务为主导的通道型单一资金信托业务模式基础开始，使得单一资金房地产信托出现明显的下滑趋势。

　　另外，集合资金房地产信托新增规模亦有所下降，今年三季度新增规模为715亿元，较今年二季度914亿元相比，环比下滑21.77%；较去年三季度801亿元相比，同比下滑10.74%。主要在于主流融资市场(银行信贷市场和资本市场)因因素逐步消除，并且日益扩大其融资功能，私募融资市场开始萎缩，信托业私募融资信托的业务模式发生。

　　事实上，房地产信托作为信托业的一项主要业务，一直以来受到各家公司的高度重视，同时，由于房地产对经济发展和人民生活息息相关，使得房地产信托始终成为关注的重点。高度的聚焦和性使房地产信托业务发展往往一波三折。特别是近三年房地产信托的风生水起，更让房地产信托成为行业内外备受瞩目的焦点。

　　根据中国信托业协会公布的最新数据，2014年三季度末，房地产信托余额为12653亿元，较前几个季度相比，余额继续稳步增长，再创历史新高；三季度房地产信托余额占比为10.38%，相比今年二季度末的10.72%，减少0.34个百分点。从2011年三季度占比17.24%开始，至去年二季度占比9.12%，占比一直持续下降，说明房地产信托的风险已经得到逐渐。但从去年三季度占比9.33%开始，占比一直处于平稳上升趋势，到今年三季度末，房地产信托余额占比较二季度末下滑，表明房地产信托风险有待进一步。尤其是当前房地产信托余额处于历史高位，加上弱经济周期和强市场竞争，房地产信托未来面临的挑战不容忽视。

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　　房地产信托预期收益率小幅回落

　　用益信托工作室统计数据显示，2014年三季度房地产信托预期年化平均收益率为9.64%，与今年二季度9.72%相比小幅回落；与三季度整个集合信托产品平均收益率9.13%相比，高出0.59个百分点，与去年整个房地产信托平均收益率9.54%相比，高出0.1个百分点。其中，2014年7月、8月、9月房地产信托预期年收益率分别为9.74%、9.78%、9.39%，虽然平均预期年收益率为10%以下，但在信托投资领域中依旧处于高位。

　　2014年前三季度，受房地产成交量趋缓、信贷形势趋紧的影响，定向宽松政策持续，房地产融资更趋分化，房地产企业整体面临融资难度加大、融资成本上升的压力。“房地产的严厉调控使得房地产市场低迷，房企融资需求急切，不得不通过提高融资成本来获取资金，从而推动房地产信托产品收益维持较高水平。”帅国让表示。

　　帅国让指出，上半年集合信托产品总体平均收益逆势小幅上升，主要是今年上半年市场资金面总体较为宽松，包括“宝宝”类互联网金融和银行理财产品收益全线下降。此外随着市场不断曝出的兑付风险产品，引发投资者对行业潜在“刚性兑付”被打破的担忧，从而要求更高的收益来弥补风险。而到三季度，受定向宽松货币政策的影响，整个集合信托产品平均收益率平稳回落。

　　另外，从2008年至今，房地产信托平均期限基本都是在1.6年至2.2年之间波动。2014年三季度房地产信托平均期限1.71年，较二季度的1.80年继续缩短，房地产信托的流动性有所增强。但与三季度整个集合信托产品的平均期限1.55年相比，期限延长0.16年。从具体月份来看，7月份平均期限1.74年，8月份平均期限1.73年，9月份平均期限1.67年。整个平均期限继续缩短，但仍处于正常的波动区间。房地产信托产品期限的缩短表明信托公司对地产项目愈发谨慎，因为期限越长，流动性越弱，不确定性因素越大，产生风险可能就越大。事实上，从今年前三季度连续数据上看，房地产信托产品期限的缩短也已延续一段时间，主要基于房地产信托兑付风险的考虑。

　　从房地产信托具体投资方式而言，分以下几种类型，即贷款、股权投资、权益投资、组合运用及其他投资。2014年三季度贷款成立规模环比继续下降，占比和环比亦下滑，贷款类产品成立规模185.93亿元，与今年二季度232.45亿元相比，减少46.52亿元，占比从42.3%下降到39.7%，减少了2.6个百分点；而股权投资与贷款相反，成立规模及占比环比均回升，规模增加12.32亿元，占比从25.2%上升到32.1%，增加了6.9个百分点；组合运用成立规模及占比环比均有所回落，规模下降10.40亿元，占比从3.0%下降到1.3%，减少了1.7个百分点；权益投资成立规模及占比环比亦有所下降，规模减少19.61亿元，占比从15.1%下降至13.5%，减少了1.6个百分点。

　　帅国让表示，股权投资其实很多都是“假股权、真债权”，一般都附带回售条款的股权投资，本质上其实还是贷款。贷款类信托的门槛一般都高于股权投资类信托。这些带回售条款的股权投资项目一般都达不到贷款项目的门槛。最近一年多来，房地产信托控制得更加严格，而且新增规模亦减缓，原因在于对房地产信托集中到期的担忧，预计成立规模会再度下滑。

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　　信托产品“保兑付”成焦点话题

　　近年来，由于经济下行压力以及“泛资管”的激烈竞争，加上信息不对称因素，信托产品风险事件频发、信托投资者范围扩大和产品影响力提升，都使得信托产品信用风险受到越来越多的关注。

　　随着前两年狂飙猛进的房地产项目陆续到期，加上房地产市场不景气，今年前三季度大量地方平台融资以及房地产项目都出现了危机。预计房地产信托的风险也在四季度及后期时有显露:开发商不能按期融资资金，从而选择延期兑付，信托公司提前清盘房地产信托项目，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘。一时间，“保兑付”成为焦点话题。

　　根据用益信托工作室的统计数据，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期。最新数据统计显示，2014四季度到2015年，集合资金房地产信托预计到期总规模为3282.95亿元，其中2014年四季度530.40亿元、2015年一季度526.11亿元、二季度575.21亿元、三季度621.91亿元、四季度573.69亿元。由此可知，2014年四季度是房地产信托的兑付高峰期，预计伴随着对住房的刚性需求，房地产信托违约风险时有发生，但发生系统性风险概率不大。

　　2014年前三季度个案信托项目风险事件时有发生，引发了社会对信托业系统性风险的担忧。根据中国信托业协会数据显示，截至2013年底，全行业计提的信托赔偿准备金已达90.60亿元，可以覆盖200亿元问题资产的45.30%；全行业净资产高达2555.18亿元，是200亿元问题资产的12.78倍。据中国建投投资研究院最近发布的《中国投资发展报告(2014)》，根据假设，目前国内信托资金的不良资产最多可达480亿元左右，对应行业的不良资产率约0.5%。帅国让认为，到目前为止信托资产质量总体表现相当优良，不可能发生系统性风险，所谓的系统性风险显然是被夸大了。

　　帅国让表示，展望未来的信托市场，虽然信托业发生系统性风险的可能性不大，但个案信托项目风险事件的发生，确实也出许多令人担忧的问题，对行业经营者和监管者敲响了警钟。随着房地产遇冷，土地市场不再活跃，地方偿债能力下滑，政信产品的发行前景也因此变得扑朔迷离。随着监管层方向逐渐落实到放宽直接融资通道上，尤其是IPO重启，以及“新三板”的扩容，优质企业通过资本市场进行融资，其成本要低廉得多，这也导致信托在项目端方面将受到越来越大的。

　　专家看法

　　业内专家表示，虽然近期国家开始对房地产市场出台一系列救市措施，但房地产下行周期尚未结束，因此，房贷宽松政策并不能够从根本上扭转房地产业结构性下行趋势，也不能引发房地产市场的大幅反弹。当前市场供给已经持续高出刚性和改善型需求，加上前两年投资性需求的增长，结构性变化已使得房地产行业处于下滑趋势。此外，房地产业还面临库存高企及在建面积规模大的作用，房贷新政可能会带来短期反弹，但作用有限，房地产业未来发展会进一步放缓。

　　作者：李茜来源上海金融报)